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留心!房企税务风险的三大高发环节

发布时间:2019-11-28 21:31:51

编者按

房地产企业由于其业务链条长、涉税类型多、跨地区经营,容易产生税收风险,也是税务机关税务检查的重点。为了帮助房地产企业更好地防范和控制税收风险,不久前,国家税务总局无锡市税务局以房地产开发环节和流程为主线,梳理了房地产开发7个主要环节涉及的11个税种和98个涉税事项的潜在税收风险点,形成了房地产企业(行业)税收合规指引,受到房地产企业众多知名税务官员的好评。

根据许多税务机关和许多房地产企业税务人员的意见,房地产企业税收风险点相对集中有三个环节:一是取得国有土地使用权(俗称征地),二是预售合同,三是竣工交付。在此基础上,本文选取了三个典型案例,并围绕案例提出风险提示和控风建议,供企业参考。

Cfp图

获得国有土地使用权是房地产开发的先决条件。房地产企业一般在通过招标取得国有土地使用权后,设立项目公司,将国有土地使用权所有者变更为开发项目公司名称。在这一过程中,房地产企业在组建项目公司时应注意违规的潜在税务风险。

#典型案例#

甲公司通过竞标与甲市土地行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》,出让一块国有建设用地使用权。本合同约定于2017年3月21日前将出让土地交付给受让方公司。2017年2月18日和27日,a公司分别向a市土地行政主管部门支付了4.18亿元。2017年3月5日,甲公司和甲公司分别持有51%和49%的股份,组建项目乙公司共同开发和收购土地。2017年3月18日,市土地主管部门与甲公司、乙公司签订了国有建设用地使用权出让合同的补充合同。原转让合同中的受让公司a变更为公司b,原转让合同的其他条款和要求保持不变。

◎风险提示#

在这种情况下,首先要考虑的是,乙公司不能扣除支付给政府部门的地价,因为它在计算增值税时不符合硬性条件。

根据财政部、国家税务总局《关于明确金融房地产开发、教育及配套服务增值税政策的通知》(财税字〔2016〕140号,以下简称140号文件),房地产开发企业(包括多个房地产开发企业联合体)收购土地并向政府部门支付地价后,成立的项目公司对收购的土地进行开发。同时满足上述三个条件的,房地产开发企业向政府部门支付的地价可由项目公司按规定扣除。

a公司支付地价后,分别持有m家住房企业51%和49%的股份组建b公司,这显然不符合第140号文件的硬性条件:项目公司的所有股份均由土地转让给的房地产开发企业持有。也就是说,当销售房地产增值税的纳税义务发生时,b公司不能扣除支付给政府部门的地价,并计算应缴纳的增值税。

同时,在这种情况下,合同规定将转让的包裹交付给受让人的时间为2017年3月21日之前。虽然转让包裹实际上已于2017年4月21日交付给乙方,但在此期间,本公司并未与相关部门签订变更转让包裹交付时间的补充合同。根据《城市土地使用税暂行条例及其实施细则》和《财政部、国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》(财税字〔2006〕186号),城市土地使用税自2017年4月起申报缴纳,即本合同约定土地交付后的第二个月。公司5月份开始申报缴纳城市土地使用税,不符合规定。

关于风力控制的建议

房地产企业应加强内部控制建设,理清开发项目的主要涉税事项和政策依据,便于参考和实施。为了更好地防范税收风险,我们可以考虑成立一家项目公司参与土地招标。项目公司在中标后与其他企业合作开发的,应确保符合140号文件的相关规定。此外,当交付的包裹不能按期交付时,企业应及时与相关部门沟通,签订补充合同,变更交付包裹的交付时间,及时防范潜在的税务风险。

房地产行业一般采用预付款的方式销售自主开发的房地产项目。在这一环节,产品仍在开发建设中,相关税收政策将有一些不同于其他行业的规定。如果你不注意,涉税风险很容易发生。

#典型案例#

公司是一个普通纳税人。其销售办公室建设成本为1658万元,于2017年7月投入使用。该公司于9月初获得预售许可证,开始预售。当月预收款8937.4万元,签订采购合同总额2.38亿元(其中合同约定分期付款当月应收未收857.32万元)。报告期内,2017年10月,丙公司营业部按该房产原值1658万元申报缴纳了从价税。同时,预交房价8937.4万元按预计毛利率计算,计入当期应纳税所得额,申报企业所得税。

◎风险提示#

在这种情况下,公司的销售收入可能会减少。

根据《房地产开发企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号,以下简称31号文件),企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入,应确认为销售收入的实现。其中,开发产品以分期收款方式销售的,应按销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入的实现。付款人提前付款的,应在实际付款日确认收入的实现。

在这种情况下,丙公司本季度未完成产品销售收入不仅包括当月预收款8937.4万元的房价,还包括合同约定当月到期未收分期付款857.32万元的房价,合计8937.44万元= 9794.72万元。显然,公司的计算和申报是错误的。

同时,财政部、国家税务总局《关于城市土地使用税政策和残疾人就业单位其他政策的通知》(财税字〔2010〕121号,以下简称121号文件)规定,房地产的原值,无论如何核算,都应包括地价,包括取得土地使用权所支付的价格和开发土地所发生的费用。丙公司为售楼处申报缴纳房产税时,丙公司计算的房产原值仅含建筑成本1658万元,不含地价,不符合规定。

关于风力控制的建议

在企业所得税方面,房地产企业应建立详细的销售台账,详细记录付款时间和合同规定的其他信息,以便能够及时确认收入的实现,严格遵守相关规定,规避涉税风险。在房产税方面,房地产企业应严格遵守121号文件的有关规定,准确申报和缴纳。

在交付过程中,许多企业无视相关政策法规,仅根据实际交付给业主的销售收入确认增值税责任的发生。根据规定,如果房地产在首次登记后未移交,收到的销售收入也应确认增值税义务的发生。还应注意的是,如果完工产品未办理房屋交付手续,还应计算其以前销售收入的实际毛利,预期毛利与其相应毛利之间的差额应计入当年应纳税收入。

#典型案例#

鼎公司开发的项目总建筑面积为28.6万平方米,分三个阶段开发。一期建筑面积95,000平方米,销售面积80,000平方米。该项目于2018年12月20日竣工验收,第一次不动产产权登记完成。截至2018年12月31日,该项目已售出66,000平方米,全部资金已收齐。合同规定的交货时间为2018年12月31日前。当月交付的房屋面积为39,000平方米,其余27,000平方米因购房者原因无法及时办理。

2019年1月报告期内,丁公司确认交付的39,000平方米销售发生增值税纳税义务,计算当期应纳税额,扣除预提税款后向主管税务机关申报纳税。在2018年所得税结算中,丁公司根据交付的39000平方米房屋确认销售收入,计算实际毛利润,并将实际毛利润与相应的预计毛利润的差额计入当年应纳税所得额,从而进行2018年企业所得税结算申报。

◎风险提示#

本案中,丁公司因忽略未移交的27000平方米房屋而产生增值税和所得税的税收风险。

房地产开发项目竣工验收,房地产物权首次登记后,应纳税行为和纳税义务发生时间按照《财政部国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点项目的通知》(财税字〔2016〕36号,以下简称36号文件)第四十五条的规定确认。d公司开发的第一阶段产品已首次通过验收和注册。销售面积为66,000平方米,销售款已经收到。合同规定的交货时间已经到来,这与第36号文件关于增值税纳税义务发生时间的规定相一致。因此,丁公司应将收到的全部销售额计入当期销售额,而丁公司仅计算交付的39,000平方米房屋销售额的当期应纳税额,忽略剩余的27,000平方米销售额,这显然不符合规定。

此外,根据31号文件和《国家税务总局关于确认房地产开发企业开发的产品竣工条件的通知》(国税函〔2010〕201号)的有关规定,一期开发产品竣工后,d公司应从销售的66000平方米房屋中收取的款项中全额计算其销售收入的实际毛利,同时, 其实际毛利与其相应的估计毛利之间的差额,应当计入企业结合本年度其他项目计算的应纳税所得额。 但是,丁公司仅将39000平方米房屋销售收入的计算结果计入当年应纳税所得额,明显不符合规定。

关于风力控制的建议

房地产企业开发的产品通过最终验收并办理房地产产权首次登记后,纳税义务发生的时间按照36号文件第45条的规定确定,增值税应当计算申报缴纳。在实践中,纳税人有纳税行为时,应根据先收销售款、获取销售款需求证据、开具发票的原则,准确确定纳税义务的时间。

还应注意,如果开发的产品满足规定的条件,则开发的产品已经完成。无论房屋是否实际交付,企业都应及时结算其计税成本,计算以前销售收入的实际毛利润,其实际毛利润与其相应的预计毛利润之差应计入本企业当前项目与当年其他项目合并计算的应纳税所得额。

这篇文章发表在2019年9月20日的中国税务新闻b1版上

原标题:征地、预售、交付:注意!住宅企业税收风险高

吴亮,我们的记者康晓波

编辑:张越(010) 6193078

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